最近MOM操盘网，地产圈被一篇未经证实的彭博社 “小作文” 搅得沸沸扬扬。
消息称，央妈可能搞一波大的货币政策调整 —— 全面下调房贷利率，首套 2.5%、二套 1.5%、三套 0.5%，目的是刺激楼市、拉动经济。
这数字一出来，不少人直呼 “太离谱”。
要知道，过去十几年，房贷利率一直是 “阶梯式惩罚”：买二套比首套贵，买三套比二套更贵，摆明了是给炒房的 “泼冷水”。
可按这 “小作文” 的说法，直接反过来了 ——买得越多，利率越便宜，成了“奖励式放贷”。
有人觉得这思路 “接地气”：
现在楼市里，好卖的多是大户型豪宅，买这些的大多是已有首套房的改善型买家，甚至是多套房持有者。
刺激楼市，就得撬动这群人的需求，这么看似乎有点道理。
顺着这思路往下想，画面确实诱人：当前一线城市租金回报率 1.82%、二线 2.04%、三四线 2.55%，要是贷款利率降到 1.5% 甚至 0.5%，租金收入妥妥能覆盖房贷利息。
再加上存款利率一个劲往下走，“以租养贷” 怕是要成主流投资方式。
到时候，二手房东不愿抛房，持币的赶紧入场，卖旧买新、换大换多的换房潮说不定真能起来。
但这事，靠谱吗？基本不可能。
银行的钱不是凭空来的，是储户存的，得给储户付利息。
2024 年 42 家上市银行的平均存款成本率是 1.87%—— 也就是说，银行拿 100 块存款，成本是 1.87 元，要是按 “小作文” 里的利率放贷，1.5 元甚至 0.5 元就借出去了，每笔都得亏 0.37 元到 1.37 元。
这生意谁做谁赔本，银行哪扛得住？
更关键的是，银行靠 “息差” 活着。
这些年MOM操盘网，房贷利率（橙色线）和银行存款成本（蓝色线）的差距越来越小，息差本就薄得像层纸，但至少房贷利率还在存款成本之上。
真要是贷款利率低于存款成本，银行盈利成谜，作为上市公司，股价和估值肯定受冲击。
当前 A 股刚回暖，这时候让银行股 “掉链子”，显然和 “稳资本市场” 的大方向对着干。
再看两个硬指标：
现在 5 年期以上 LPR 是 3.5%（房贷定价基准），5 年期以上公积金贷款利率 2.6%（公认的政策底线）。
“小作文” 里的利率不仅远低于 LPR，连公积金的 “地板价” 都捅破了，这在政策逻辑上根本说不通。
那未来房贷利率会怎么走？
下周，今年第二次研究经济工作的政治局会议要开了（每年三次，4 月、7 月、12 月各一次），估计会有新的稳增长、保就业政策，楼市也可能有新说法。
加上刚开完的中央城市工作会议，这俩会的楼市部署，半个月内可能就会 “明朗化”，地产板块或许能等来一波政策利好。
利率整体肯定还会降，但动力不是这 “小作文”，而是美国要进入降息周期了。
美联储大概率 9 月就开始降息，2026 年可能降得更猛。
等美国降息，中美利差压力小了，咱们的货币政策空间就大了 —— 下半年 LPR 至少有一次降息机会，房贷利率跟着往下走是大趋势。
不过，这下调会是稳扎稳打的，绝不会像 “小作文” 说的那样 “断崖式下跌”。
与其被小道消息带节奏，不如看清大方向：楼市政策会更务实，利率调整会更稳妥，这才是该关注的重点。
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